金三*强开盘潮，青龙山PK雨山路，买房应该怎么选？

上周，南京5盘领销许，本周开盘：分别是雨山路保利云禧，青龙山江宁金茂悦、中南上悦城，上秦淮恒大悦澜湾、鼓楼滨江当代万国府MOMA。

正在领销许，本周可能开盘：河西南绿地海珀滨江、升龙天汇。

  上秦淮恒大悦澜湾   

1号楼8套毛坯房，面积约51㎡，销许均价22734元/㎡，拟交付时间2020年6月30日。据了解，1号楼为公租房，但是有8套为商品房，就是这次拿到销许的8套房子，正常对外销售。周六启动报名，目前报名已经结束，报名人数有待摇号公示进行*终确认。

这批房源的价值点：

1、限价房，单价低，比恒大悦澜湾上批26000元/㎡的房价要低3000多，比板块内银城云台天境等楼盘要低6000多，买到就是赚到，相当于政府限价发福利；

2、户型小，总价低，对于不差钱的买房人来说，买这个房子购房资格有点浪费，不值得，但是对于钱不多又有购房资格的买房人来说，本来这点钱只能去都市圈买房或者在主城买个公寓，这次却能买个明显倒挂的住宅，机会很难得；

3、客观的讲，由于这栋楼大部分是公租房，这8套房子今后住起来，可能未必太舒服，干扰比较大，今后的*空间和纯住宅相比，也有一定的劣势，所以性价比还要打一个折扣；

4、这套房子也存在一个*的爆点，如果今后恒大能够划入游府西街小学分校的*，而这个游小分校服务于周边新盘，生源有保证，今后办成至少是上秦淮*好*的可能性很大，那这8套小户型的*潜力就很大了，*房看总价，永远是越小的户型溢价越高。

  当代万国府MOMA   

鼓楼滨江当代万国府MOMA：新领1号楼销许，共计5套，户型面积为238㎡、251㎡、260㎡，销许均价48800元/㎡，总价1152万起，首付5成。一梯一户，精装交付。

这批房源的价值点：

1、洋房由于溢价，这次房价比上批高层贵了4、5千，接近鼓楼滨江*贵，和桃园世纪*贵的楼栋差不多，甚至超过了河西中；

2、这种科技住房和千万以上的超级大平层，本身就是小众市场，数量又少，所以就看超级富豪们怎么看了，和普通买房人没有太大关系，和普通住宅也没可比性；

3、河西中由于限价新房少，即使有，比如华新城，也很难摇到，好的二手房价普遍在6万左右，这给了鼓楼滨江万国府、桃园世纪近5万的豪宅提供了一个非常好的市场空间，很多买不到河西中新房、又觉得河西中二手房价格太高的买房人，被挤压过来了，反正要打劫的就是这波人。

   河西南绿地、升龙   

对于不差钱的买房人来说，无论是自住改善还是为了投资*，河西南绿地海珀滨江、升龙天汇无疑都是这一波开盘潮中更好的选择。如果这次升龙天汇*后5栋楼全开的话，河西南限价房这次基本就要全部清空了。

青奥村公寓*快也将在4月份左右开盘，虽然是住宅性质，但是由于不是板式楼，本身的户型设计偏向于公寓，居住舒适度明显低于普通住宅，也没有特别好的*，青奥村南外为民办，不存在*概念，因此，今后二手房的*潜力也不会太高。

所以这次开盘的绿地、升龙是河西南限价房*后也是相对*好的机会了。由于绿地*小户型在155平米，总价高，更适合不差钱、自住改善型的买房人。如果说投资价值的话，小户型的升龙可能会更好一些。

与江北雨山路的近3万相比，3.5万的河西南升龙*潜力更大，总价相差也不大，建议有条件的买房人，垫垫脚、筹筹钱还是首选升龙为好。虽然升龙在河西南的竞争力明显不如五矿、佳兆业等，但是其他楼盘都卖完了，也只能面对现实，矮子里面挑将军，河西南里即使弱势的升龙也算是现实条件下全市相对更好的投资标的了。

  青龙山PK雨山路，买房应该怎么选？  

青龙山中南上悦城3号楼：装修房，均价25600元/㎡。

青龙山江宁金茂悦14号楼：装修房，均价24690元/㎡。

雨山路保利云禧：毛胚房，5号楼，均价26062元/㎡；20号楼，均价26847元/㎡；6号楼，均价29624元/㎡。由于5、20号楼一楼带地下室，拉低了整栋楼的均价，所以从2楼及以上楼层，单价和一楼不带地下室的6号楼差不多，基本在28000-30000左右，均价和6号楼差不多，实际均价在29500元/㎡左右。

 分析 

中南比金茂悦贵900，保利毛胚房29500元/㎡左右，比中南装修房贵差不多4000元/㎡，如果中南去掉装修，保利要贵5000元/㎡左右，差别还是比较明显的。所以真正的问题是：毛胚29500元/㎡雨山路地铁口的保利，和装修24600-25600元/㎡的青龙山金茂、中南，哪个更值得买？

（1）一二手房倒挂：雨山路和保利*有参考性的新小区融创臻园，毛胚二手房价28000元/㎡不到，和保利云禧29500元/㎡相比，不但没有倒挂，二手房反而还要便宜1500-2000元/㎡。青龙山东城金茂悦，装修房，二手房价目前23000多元/㎡，同样也没有倒挂，二手房要便宜1000-2000元/㎡。

因此从*角度而言，青龙山和雨山路的新盘，性价比还没有周边同样是大品牌的二手房现房高，更适合的是地缘性的自住客群，比如就是对保利、中南、金茂3个新盘情有独钟。对于偏投资的买房人来说，吸引力不是特别大，只能说是现在买到的是新房的低点，但是*的时机可能还没到。两大板块相比的话，一二手房差价差不多，说明当前投资*的价值也相差不大。

（2）既然都是更适合地缘自住，建议买房人根据自己的交通便利程度和对个盘的喜好，自主选择就好。想必江宁客群会更多选择青龙山，江北以及地铁10号线沿线的河西、城南客群，会更多选择雨山路。

（3）如果想要兼顾中长线的*，首先要搞清楚两者的*逻辑并不相同：

——雨山路地铁口未来将会发展成为江浦西部、大雨山路板块的一个商业中心和人流中心，类似于城北的迈皋桥，依托地铁终点站的人流，规划的商业综合体今后会投入建设，加上周边保利、中海原山、招商雍宁府、融创臻园等新建楼盘，未来会是人气很旺、配套齐全的一个商业中心。再加上五桥通车的带动，这个区域的长期潜力是不错的，起码是大雨山路板块的老大和龙头。比附近不靠近雨山路地铁口的楼盘，明显更有优势。

——青龙山板块，*大的潜力是承接东山的客群外溢，因为东山没有新盘了，当地客群是往更近、房价更便宜的青龙山呢？还是去更远、房价更高的上秦淮？另一部分是城东南的主城客群，他们沿着地铁3号线去上秦淮、1号线去方山，房价都更贵，如果开车去附近的青龙山，房价具有一定的优势。短时间内难通地铁，很大程度制约了青龙山对主城客户的吸引力，更多吸引的是有车的客户。

另一个竞争力就是低价，还有一个就是琅琊路小学的*，这两点其实能吸引不少刚需客。毕竟整个主城来看，装修的*房只要25000元/㎡算是很难得了，青龙小镇*房近3万，仙林湖已经3万，江宁的游府西街、北京东路小学等几个差不多的新建分校*房，房价基本都在近3万或以上。正方新城的拉小*房，房价不高，但是位置略偏远，而且楼盘不集中，和高标准规划、集中开发的青龙山相比，竞争力还是要差一些。

不过绿地理想城值得特别关注，它虽然传统上被认为属于正方新城板块，但是由于靠近上秦淮板块较近，它的*已经确定划入上秦淮的游府西街小学分校，而不是正方新城的拉小分校，价值大幅度提升了，而房价只有23000元/㎡，比上秦淮近3万的房价低很多，性价比很突出。因此，青龙山*的*大潜力是低价和*。

（4）青龙山内部，江宁金茂悦PK中南上悦城。

——位置不一样。中南上悦城离东山和主城更近，靠近青龙山商业中心，有琅小分校，未来更繁华，适合年轻刚需。江宁金茂悦远离与东山交界处繁杂的居住区，更靠近青龙山绿带，环境更好，也更纯粹，更适合注重改善和环境的客群。

——从*来讲，中南有琅小分校，房价也比江宁金茂悦贵了900元/㎡，但是性价比可能还是更高一些，毕竟*的价值决定今后的潜力。但是江宁金茂悦附近也有规划的*，而且附近有大量地块要出让，为了地价能往高拍，据称也将引入名校，甚至可能比目前的琅小更好。因此，这个*也可以赌一把，不过不确定性比较高。辉哥建议，更看中*和稳健的买房人，可以更多考虑中南；更看中环境、居住舒适度并且也不在乎赌一把*的买房人，更便宜的江宁金茂悦可能更好。

——从户型上来看，中南上悦城87、99㎡户型均为2+1户型，赠送的小房间，利用率不大，更适合刚需；江宁金茂悦90㎡户型为3室1卫，116㎡则做成了3室2卫，户型更偏改善，空间利用率也更高一些。

——替代选择的范围都很大。青龙山如果选琅小附近的楼盘，除了中南，附近在售楼盘还有融侨观澜可选，东城金茂悦的二手房如果低于目前新房价格能买到，其实是更好的选择，因为当时金茂为了树品牌，它的装修和科技标准都是非常高的。如果选择青龙山履带附近的，除了
江宁金茂悦，附近的朗诗、深业也是备选，尤其是朗诗很快也会开盘了。

（5）江北雨山路，非要选保利云禧？还有没有更好的选择？首先地铁口位置，除了保利，就有中海原山、招商雍宁府可选，中海原山还要加推，而且是装修房，招商雍宁府距离首开也不远了，何况融创臻园的二手房还更便宜。

从整个江北来看，核心区的香港置地江与城估计要到下半年，很多人可能等不起，也怕房价上涨，不过金地风华国际下周就可能首开，更好的绿地海悦也可能上半年加推；白马板块的银城悦见山也即将加推小高层；还有江北大道沿线的雅居乐、新城都是快枪手，上半年也要首开。

简单盘算一下，江北可买的项目真不少。辉哥的建议是，如果更多考虑投资*，不妨尽量往核心区买；如果等不及核心区，担心房价上涨，这个可能性是极大的，而且可能很快，建议就不要冒险，雨山路地铁口还是很不错的选择；如果自住，早下手比较好一点，至于楼盘选择自己更中意的。

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