购房网早班车|个人房贷利率今天正式“换锚”!

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 房产早讯:

1、个人房贷利率今天正式“换锚”!

 10月8日起,个人住房贷款利率政策将发生新的变化。根据此前央行所发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说,房贷利率不再与基准利率挂钩,而是挂钩LPR利率,房贷利率“换锚”已打开。

 据9月20日报价显示,1年期LPR为4.20%,5年期以上则维持在4.85%。以首套房为例,目前首套房贷利率普遍是在基准利率的基础上上浮10%,即利率为5.39%,所以这显然高于公布的LPR。但是央行只是公布了统一要求的下限,具体到每个城市,还要因城施策。

相对之前的政策,今天落地的新政对于我国房贷利率结构会有何影响?本文通过下图进行解释。

上图左边是大家非常熟悉的传统房贷利率结构,主要包括两个部分:

(1)基准利率:由央行官方公布的一个存贷款利率,主要根据我国经济状况和货币政策需要进行确定和调整,当前我国5年以上贷款的基准利率为4.9%。由于该利率的调整将对宏观经济影响较大,故调整比较慎重,上次基准利率的调整可以追溯到2015年,至今已近4个年头。

(2)利率加点:实际房贷利率在基准利率的基础上还会有一个利率加点(一般是在基准利率的基础上,上下浮动一定比例)。在传统房贷利率结构中,利率加点一般由金融机构根据市场情况(资金面的宽裕情况)和风险等级(抵押资产和贷款人的风险情况)灵活决定,所以同一个贷款人向不同银行申请贷款,得到的房贷利率可能存在差异。央行会对浮动的上下限进行限定。

上图右边是此次新政推出后的房贷利率结构,可以发现大的框架并没有发生变化(仍然是由“基础利率+利率加点”两个部分构成),但是,每部分的具体组成发生了较大的变化:

(1)基础部分:由基准利率变为了市场报价利率(LPR),所谓市场报价利率(LPR),是选取了市场上有代表性的18家银行,综合参考他们的贷款利率报价,由指定发布人对报价进行计算,形成的平均利率。相对之前的基准利率,市场报价利率(LPR)的定价来源为市场报价,更新频率更高(每月20日更新一次),市场化程度更高。

(2)利率加点:引入央行和省分行的参与。相比之前利率加点仅由金融机构根据市场情况进行浮动,在新政的利率加点中,还引入了央行和人民银行各省级分行的参与。其中,央行要求“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”,而对于各人民银行省级分行,“应按照‘因城施策’原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”因此,在新政中,利率加点受到央行、人民银行省级分行和对应商业银行三者共同影响。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

另外,在利率更新周期方面,新旧政策差别不大。在旧政策中,房贷的实际执行利率每年会进行更新。银行会根据当时的“基准利率”和合同约定的利率加点,综合计算该年度执行的贷款利率。在新政策中,利率更新周期可以跟银行进行协商,最短1年,为了规避利率风险,预计大部分银行也会以1年为利率更新周期来提供贷款。

综上所述,新的房贷利率政策表现出“市场化”和“差异化监管”相结合的特点。其中,基础利率部分,市场报价机制的引入,使得房贷利率更加的市场化,而利率加点部分,人民银行及各个省分行的参与,也使得监管部门可以针对各地房地产实际情况进行差异化监管和调节。


2、十一期间,城北迈皋桥地王新希望G01地块公开城市展厅,项目前段时间已确定案名为——锦麟融誉

项目即将于11月初公开样板间,11月中下旬开盘,首开1、3、5、7栋共计500多套房源,户型面积96㎡、110㎡、129㎡、143㎡,均价预计3.5万/平。

 

目前南京迈皋桥区域高层毛坯价格在3万/平以下,之前售罄的星叶瑜憬湾洋房毛坯均价已达3.5万/平,而项目为精装高层住宅,突破3万势在必得。至于突破3万/平多少,将直接影响到区域高层新房房价的新高度,最直接的影响就是迈皋桥的房价门槛抬高!

项目前身是新希望G01地块。今年3月29日成都新希望置业有限以成交总价53.2亿摘下该地块,楼面地价22628元/㎡,一跃成为迈皋桥地王而备受关注。项目地块东至北苑东路、南至熙湲路、西至逸文路、北至迈尧西路,位于星叶瑜憬湾的西北侧,共打造16栋住宅产品,整体的建筑风格为现代风格。


3、鼓楼滨江3盘传出最新动态中冶盛世滨江预计10月中旬加推、证大阅公馆预计10月加推、桃园世纪即将加推收官房源,放风5万/平。

 中冶盛世滨江预计10月中旬开盘 

据置业顾问透露,中冶盛世滨江预计10月中旬加推2栋65年产权的公寓产品,共计437套,户型面积35-130㎡,放风价3.5万/平。预计2021年交付。

 

公寓平面图分布如下:

主力户型在50-70㎡之间,70平米以下的户型约占80%。

 证大阅公馆预计10月开盘 

同样位于鼓楼滨江的证大阅公馆预计10月加推2幢65年产权的酒店式公寓,共计447套,产品与中冶盛世滨江相似,价格预计基本与中冶接近。

项目效果图:

 桃园世纪即将加推 

鼓楼滨江桃园世纪的置业顾问称,A地块的最后100套住宅房源即将加推。

A地块共有6栋楼,约100套住宅房源,产品类型有小高层(11F)、高层(17F)、洋房(4-5F)三种,面积137-280㎡,放风均价4.5-5万/㎡,精装成品房交付。

 


4、九龙湖房荒已久,仅有金隅G20一个项目待上市,那么地块如今进展如何呢?

 

金隅九龙湖G20地块,该地块为R2二类居住用地、商住混合用地。2017年7月7日,经过260轮竞价,最终被金隅以总价32亿拿下,将配建保障房面积2.78万平,楼面价19759元/平,未来现房销售。

项目分A、B地块,包括10栋住宅楼、2栋独立商业楼、物业管理、居家养老等配套用房及其他附属设施。住宅楼部分有10栋:包括1栋23层;3栋25层;1栋28层;4栋29层以及1栋34层住宅。商业部分高度不超过3层。

 

最新工程进展如下:

目前最快的建到了10层左右,工程进展还是比较慢的,由于需要现房销售,所以今年不会上市。


5、南京楼市上周(9月30日-10月6日)商业地产销售市场共成交面积655.92㎡,环比前一周下降2471.89%;其中办公类产品成交445.57㎡,环比下降909.2%;商铺类产品成交210.35㎡,环比上升5782.02%。(此前一周商业地产总成交面积16869.54㎡,其中办公类产品成交4496.71㎡;商铺类产品成交面积12372.83㎡。)

 

从板块分布来看,本周办公成交量前三分别是建邺、江宁和浦口区。建邺区的升龙汇金中心在售办公产品,标准层1200㎡,主力户型88、113、125、145㎡,均价2.7万元/㎡。江宁区的源创空间隶属于九龙湖板块,为毛坯高层科研办公产品,面积34-72㎡,预计均价15000元/㎡,总价在50-100万左右,详情可咨询招商中心。融信城市之窗

目前5#仍有挑高loft房源在售,面积34㎡、48㎡、56㎡,毛坯交付,折后均价在20000-22000元/㎡左右,毛坯交付。

浦口区的金衡垠方在售55㎡-60㎡写字楼(层高5.8m)、120㎡写字楼(层高5.8m),均价17000元/㎡左右,毛坯交付。三鑫鑫智汇详情 动态 户型 地图 社区 目前在售办公房源,户型建筑面积43、55㎡,均价12000-13000元/㎡,毛坯交付。

商铺方面,浦口、六合和江宁区成交量位列前三,且仅有这三个区有成交。浦口区的东方万汇城目前在售2#、5#社区底商,挑高5.95米,主力面积40-120㎡,均价5-7万元/㎡,现铺销售。六合区的欢乐港目前有商铺在售,主力面积50-70㎡,均价4万元/㎡,层高约5.8米,可做餐饮,现铺销售。

江宁区的都荟天地城目前有公寓底商在售,分布在A3#,面积76-260㎡,均为一拖二商铺,一楼层高4.8m,二楼层高4.2m,均价约2.8-4.4万/㎡,总价270万起。 


 国内要闻: 

1、从今天开始,新发放商业性个人房贷利率须以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。也就是说,关系千家万户的房贷利率正式“换锚”了,定价基准由以往的基准利率转换为LPR。虽然定价方式换了,但是房贷利率水平前后变化微乎其微,购房者买房贷款的步伐并未乱,同时各家商业银行也已经做好充分准备。

 

2、昨天,国庆长假的天气伴随着一个“冷”字收官!气象部门预计,节后冷空气将稍事休息,未来几天,南京主要以多云到阴的天气为主,气温也会略有回升,但早晚仍需注意添衣,谨防感冒。

 上周认购成交: 

 


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