购房网早班车｜江宁刚刚曝光16幅地！禄口、汤山稳了...

 房产早讯：

1、河西热盘华新城爆出新消息。网传：因热度过高，华新城将由政府回购，作为无房外地交流博士人才房！

工作人员却称：“都是小道消息乱传，我们自己内部都不知道这件事情！”

华新城项目于2006年拿地，距今已有13年之久。该地块的住宅项目分为珺庭和璟园，珺庭已于2013年全部售罄，销许均价2.5万/㎡，而迟迟不开的楼盘则位于璟园。

华新城璟园一共11栋楼516户，2016年5月份首开的4栋共186套房源，户型面积100㎡-170㎡，均价4.3万/㎡，总价430万起。2017年11月加推的4栋共计162套房源，户型面积100㎡-170㎡，销许均价为4.4万/㎡-4.5万/㎡，首付八成*低352万。

目前璟园剩余7#、9#、11#约170套房源待售，户型面积为142㎡、170㎡、200㎡，按照限价4.5万/㎡来算，总价639万起，至于是否会突破限价需以开发商公布为准。

目前华新城璟园住宅项目已经全部建成，熬了两年成功转型为“现房”，首开和加推的348套房源已在2018年4月全部交付。

华新城部分房源现挂牌单价直逼7万/㎡，项目一经开盘，相当于一二手房倒挂超2万/㎡。

对于早已房荒的河西中来说，华新城像是“神盘”一样的存在，不少买房人都在苦苦等待其上市，而近期网传“被政府收购”的消息也让华新粉们焦虑不已。

对此，开发商表示：“都是小道消息乱传，我们自己内部都不知道这件事情！目前华新城还是属于对外售卖的新盘。”

2、11月5日，央行发布公告称，当天开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点，今日不开展逆回购操作。

事实上，三季度时，市场对于下调MLF利率的预期一度十分浓厚。一方面，全球主要央行纷纷调整货币政策，再宽松浪潮持续蔓延；另一方面，8月LPR改革之后，MLF利率—LPR—贷款利率的传导路径基本打通，MLF利率作为重要政策利率的地位得到巩固。

分析人士认为，在完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，实现贷款利率换锚后，适时降低MLF利率以进一步降低实体贷款利率的可能性增大。某种程度上可以认为，MLF利率下降就是降息。降息“路线图”已逐渐清晰，“LPR机制完善—LPR基准推广—MLF小幅多次调降”的降息三部曲将渐次奏响。

然而，被市场寄予厚望的MLF利率下调没有很快到来。

8月、9月，MLF利率下调预期接连落空。

10月15日，CPI同比涨幅超预期升至3%，打击货币宽松预期。

10月20日，LPR继续下行预期意外落空。

10月底，连每季一次的特麻辣粉（TMLF）也没有现身。

所以说，此次MLF利率下调绝对是超预期的。

名词解释：中期借贷便利

所谓中期借贷便利，英文简称MLF，是一种由中央银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为商业银行、政策性银行等，可通过招标方式开展。发放方式为质押方式，并需提供国债、央行票据等优质债券作为合格质押品。

当前为什么要下调MLF利率？

分析人士认为，原因可能在于，在银行负债成本仍较高情况下，MLF利率持稳制约了LPR下行，影响了降低实际贷款利率的效果。

此外，目前中外利差足够高，适度下调MLF利率不会对外汇流动造成太大影响；美元见顶迹象趋于明显，人民币汇率10月份*上逾千点，外汇市场暖意渐浓也为MLF利率适度下调创造条件。

当然，考虑到市场利率并不高，且仍需兼顾稳定汇率、稳定物价、结构性去杠杆等宏观目标，未来即便包括MLF利率在内的公开市场操作利率出现下调，预计也会是以碎步缓行的方式呈现。

MLF调降5BP主要释放了三大信号

1. 货币政策逆周期调节，稳增长

国家统计局发布的数据显示，三季度经济增长6.0%，相比二季度放缓0.2个百分点。有分析认为，货币政策有宽松的必要和空间。

2.稳定企业债券融资

中信证券首席固收分析师明明表示，近期债券市场受到通胀预期、风险偏好的影响，利率上行比较多，有些企业取消债券发行，一定程度上影响了企业的债券融资。下调MLF利率有助于平稳债券市场运行，有效地支持企业融资和实体经济运行。

3.引导LPR利率下降

今年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。目前已进行了三次LPR报价。

总体看，三个月来LPR下调幅度呈逐渐收窄态势——8月20日一年期LPR下调10bp、5年期以上LPR下调5bp；而9月20日一年期LPR下调5bp、5年以上LPR维持不变；10月21日，两者利率均未变动。

10月LPR保持稳定，说明商业银行资金成本很难进一步下降。11月20日LPR将进行第四次报价，央行11月初下调MLF利率，有助于引导LPR下行。

对楼市啥影响？

稳定楼市

近期数据显示，国内楼市降温趋势明显，央行小幅降息释放流动性，也是为了避免楼市过快下滑，一定程度上有助于稳定市场楼市预期。

由于楼市对利率比较敏感，央行降息整体利好楼市。但中央仍然坚持对楼市的调控政策，未来的楼市仍然以稳为主，楼市不会成为对冲经济下行压力的工具！

3、中海城南公馆将在11月首次推出高层 2、3、6号楼，共计351套精装准现房，户型建筑面积约100㎡三房两厅两卫、约130㎡四房两厅两卫。

 中海城南公馆项目在打造上的亮点众多，从四房的户型设计到超高的精装修品质，从小区设施打造到品牌物业加持，在满足改善自住的需求的同时，未来的*也有保障。

中海城南公馆的优势就在于，在产品打造上几乎无缝迎合了自住、改善买房人的各大需求。

130㎡户型设计逆天！四房两卫！

130㎡做到了4房，户型方正，在南北通透的基础上，满足了三面采光，在保证自住实用性的同时，无空间浪费。

对于改善户型来说，首先经典的4房2卫，无空间浪费，其次，要满足一家人的日常起居舒适度，动静分离极为重要，中海城南公馆不仅仅做到了动静分离，还保证了空间的私密性。

入户采用了玄关设计，既保证美观，又增加了收纳空间。餐厅紧邻厨房，餐客厅则为分离设计。

四卧室与客厅分离，私密性好，主卧套房设计，带有飘窗，次卫干湿分离，值得一提的是，这个户型的2个卫生间皆为明卫。

中海城南公馆130㎡4房2厅2卫的户型设计，可以说是十分精巧，既可以满足一家人自住对功能性的需求，又可为家庭日常生活提供足够的舒适度。

100㎡户型 三房两卫

100㎡的3房2卫采用了玄关设计，户型方正实用，无空间浪费，三开间朝南，南北通透，动静分离。有过居住经历的人应该都会有相同的感受：大面宽小进深的舒适度*高，因为其南北通透性更强，采光面更大，在市面上也是*为抢手的。

4、临近年底，江宁12幅重磅地块亮相土地推荐会，其中，上秦淮1幅，方山1幅，横溪2幅，谷里1幅，禄口5幅，福禄路西侧也有2幅地块且均为纯宅地，总用地面积近6.5公顷。未来江宁各大板块地块供应量十分可观。

 上秦淮1幅地块 

秦县路以南、凤仪街以东地块

地块四至：地块位于江宁区秣陵街道，秦县路以南、凤仪街以东、天禧路以西。

规划要点：地块为二类居住用地，总用地面积53456.85㎡，容积率1＜Far≤1.2，建筑高度H≤24米。

土地解读：

本地块为纯住宅用地，位于未来科技城南部，上秦淮北部规划单元东部居住区内，北侧为云台山河、上秦淮湿地公园，自然环境优越，宜打造高品质的低密度居住社区。地块所在的未来科技城，将全力打造集科技、文化、旅游、商业、会展、休闲为一体的未来科技生态新城。

虽然板块内一年多未有土地供应，但今年九龙湖区域的新房上市量仍然集中在上秦淮板块。目前板块内在售楼盘有银城旭辉上淮铂悦府、澜悦栖原、泊云间、紫郡府，主要以叠墅产品为主，均价3.1-3.3万/㎡。板块内高层现房非常抢手，今年9月银城旭辉云台天境推216套高层现房，均价超3万/㎡，2小时基本卖完。

板块内有紫郡府、云台天境、泊云间等多个高品质项目，形成了较高的区域市场热度。而未来科技城不断壮大的产业经济，为本地块及区域内住宅项目提供了较为旺盛的居住需求。此外，地块配套丰富，邻近华谊兄弟（南京）电影小镇，北侧为砂之船奥特莱斯和地铁3号线秣周东路站，西侧经正方大道可快速通达机场高速，公共生活、交通配套都较为完善。片区内的未来科技城小学（游府西街小学上秦淮分校）已经正式开学，今年秋季有3所公办幼儿园将开园，地块西侧为规划*用地，将新建幼儿园、小学、初中各一所，可为住户提供非常优质的*配套资源。

 高新园2幅地 

正方大道以东、方前大道以南地块

地块四至：地块位于江宁高新区方山南部片区，正方大道以东，方前大道以南，诗梦路以北，规划道路以西。

规划要点：地块分A、B两个分区，性质为商业用地、交通设施用地，总用地面积19571.01㎡。

方前大道以南、玥梦路以西地块（G89）

地块四至：地块位于江宁高新区方山南部片区，北至方前大道、南至诗梦路、东至玥梦路、西至规划道路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积71112.35㎡，容积率1＜Far≤2.1。

土地解读：

2幅地块位于江宁大学城片区、江宁高新区辖区内，紧邻方山风景区，位处方山南部片区NJNBe040单元规划片区的度假生活板块东端。该规划片区紧邻方山片区规划范围的*南侧，东北至方前大道，南侧至解溪河，西侧至秦淮河，东北侧为方山地质公园和江宁大学城，南侧、西侧为秦淮河湿地公园，功能定位为：集主题乐园、主题地产及湿地游乐于一体的城市特色功能板块，将规划形成“一心、一轴、三区”的布局结构，总规划用地面积570.82公顷。

值得注意的是，正方大道以东、方前大道以南地块为迷你商业用地，紧邻将在11月13日出让的G82地块，和将于12月4日出让的G89地块。G82地块出让面积60811.09㎡，为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.1，起拍总价18.4亿，*高限价26.5亿，起拍楼面价14408元/㎡，*高楼面限价20751元/㎡；G89地块出让面积71112.23㎡，为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.1，起拍总价21.5亿，*高限价31亿，起拍楼面价14397元/㎡，*高楼面限价20759元/㎡。

此外，地块北侧为已建成银城一方山、五矿澜悦方山、武夷名仕园等住宅小区，南侧为规划住宅小区，西北侧为中国传媒大学南广学院及规划文旅产业、高品质住宅片区，人居氛围十分成熟。目前新房仅五矿澜悦方山一盘在售，小高层均价26500元/㎡。二手房价约2.1-2.7万/㎡。周边*资源丰富，有已建成的南京外国*方山分校（幼儿园至高中）、在建的南京东山外国语分校（小学、中学）等。

 禄口新城7幅地 

 此次禄口披露的7幅地块中，有三幅地块东西相连，均位于信诚大道北侧。由东向西分别是飞天大道以西、信诚大道以北地块；羲和路以东、信诚大道以北地块；星汉路以东、信诚大道以北地块。

飞天大道以西、信诚大道以北地块

地块四至：江宁区空港新城，西邻朝霞路，北临礼尚路，东临飞天大道，南邻信诚大道。

规划要点：地块分A、B、C三个分区，性质分别为为二类居住用地、商办混合用地以及其他交通设施用地，总用地面积75276.95㎡。

羲和路以东、信诚大道以北地块

地块四至：地块位于江宁区空港新城，西邻羲和路，北临礼尚路，东临朝霞路，南邻信诚大道。

规划要点：地块分A、B、C三个分区，性质分别为二类居住用地、商办混合用地以及其他交通设施用地，总用地面积76177.5㎡。

星汉路以东、信诚大道以北地块

地块四至：地块位于江宁区空港新城，西邻星汉路，北临礼尚路，东临羲和路，南邻信诚大道。

规划要点：地块分A、B、C三个分区，性质分别为二类居住用地、商办用地以及交通设施用地。用地面积77434.6㎡。

土地解读：

3幅地块地块位于禄口新城，是南京新一轮城市发展战略的9大新城之一，拥有临近空港天然优势，将成为南京承载国际化功能、展示国际化形象的门户地区。

地块位于禄口新城中心区东南居住社区组团，紧邻信诚大道，为二类居住、商办用地，商办沿信诚大道布置，将形成区域内的商业配套中心。中心区内将规划建设多所*，包含幼儿园、小学、初中、国际*，还将建设包括青少年活动中心、会展中心、综合医院等公共管理与公共服务设施，承载空港经济开发区的城市配套功能，如意湖将打造成禄口空港新城的滨水中央公园，环湖设置跑步道、自行车道、漫步道。

金基、滁州三巽、合景泰富等多幅已出让地块，在三幅地块的东、北、西侧，东南侧为在建的林溪郡、云麓公馆等项目，片区关注度较高，为地块的开发提供了较好的市场契机。目前该板块地王盘恒大林溪郡上周首开180套房，高层均价18500元/㎡，洋房均价21500元/㎡，板块内云麓公馆、红豆香江华庭、如意郡、柏景湾、奥园金基天著尚居等多个纯新项目亟待入市。区域内二手房价约1.8-2.1万/㎡。

今年禄口板块仅出让一幅地块。4月底弘阳、禹洲夺G12地块，成交楼面价11535元/㎡，达*高限价，自持商品住房200㎡。目前该项目已定名云溪璟园，由佳兆业操盘，近期已公开售楼处和样板间。

此外，福禄路西侧也有两幅地块，值得关注的是，两幅地均位于纯宅地，总用地面积近6.5公顷！ 

禄口福禄路以西、礼尚路以北地块

地块四至：地块位于江宁区空港新城，礼尚路以北，义庆路以南，福禄路以西，玉振路以东路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积41624.36㎡，容积率1<Far≤2，建筑高度H≤60米。

禄口福禄路以西、仁寿路以北地块

地块四至：地块位于江宁区空港新城，仁寿路以北，越秀路以南，福禄路以西，玉振路以东。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积23303.58㎡，容积率1<R≤1.5，建筑高度H≤35米。

土地解读：

两幅地块均位于禄口新城中心区东南居住社区组团，紧邻信诚大道，中心区内将规划建设多所*，包含幼儿园、小学、初中、国际*，还将建设包括青少年活动中心、会展中心、综合医院等公共管理与公共服务设施，承载空港经济开发区的城市配套功能，如意湖将打造成禄口空港新城的滨水中央公园。

地块南侧紧邻奥园金基天著尚居项目地块，东侧为禄口中学、禄口小学，公共生活配套较为完善。地块片区已有恒大、中海、金基、滁州三巽、合景泰富等多个品牌房企进驻，目前恒大林溪郡已上市，云麓公馆等多个项目将现房上市，禄口新城市场关注度较高，为地块的开发提供了较好的市场契机。

入市*快的很可能是云溪璟园，项目4月底由弘阳、禹洲拿地，成交楼面价11535元/㎡，达*高限价，自持商品住房200㎡。该项目已公开售楼处和样板间。

位于禄口新城西北部陶吴片区（横溪街道），此次也披露了两幅涉宅地，总用地面积近7.3公顷。

宁丹路以西、凌霄路以北地块

地块四至：地块位于南京市江宁区横溪街道，宁丹路以西、凌霄路（现状汤铜路）以北、陶杨路以东。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积19657.36㎡，容积率1<R≤1.5，建筑高度H≤35米。

云台西路以东、凌霄路以北地块

地块四至：地块位于南京市江宁区横溪街道，云台西路以东、凌霄路（现状汤铜路）以北、陶杨路以西。

规划要点：地块分A、B两个分区，性质分别为二类居住用地、基层社区中心用地，总用地面积53221.02㎡。

土地解读：

今年2月发布的《南京禄口新城西单元（NJNBh010）控制性详细规划》显示，本地块位处的江宁禄口新城西北部陶吴片区，功能定位为：禄口新城西部的重要产业片区——以临空高科技产业以及先进制造业为主；禄口新城西部的特色宜居社区，将规划形成“一心三轴三片区”的总体布局结构。

本地块位于陶吴片区核心——陶吴社区生活服务中心，地块周边公共配套较为完善，南侧紧邻江宁台创园，北侧为大桥河、在建陶吴小学新校区、以及横溪街道安置房。地块周边有狮子山公园、江宁台创花博园、甘泉湖旅游度假区等丰富文旅资源和多个老小区、中小学等，配套相对成熟，人居氛围成熟。

两幅地块均位于凌霄路以北，仅一街之隔，是该片区近年来推出的首批居住用地。其中，云台西路以东、凌霄路以北地块B分区为基层社区中心用地，将形成片区内的公共生活中心。具体配建要求配建社区卫生服务站、体育活动站、居家*服务站、小型商业金融服务设施等。

区域内上一次土地出让还是2016年，美的以3.48亿夺得G63地块，楼面地价4516元/㎡。项目即目前在售的美的雍翠园，6层毛坯洋房，售价约1.49万/㎡。

 汤山5幅地 

泉都大街以南、经十路以东地块

地块四至：地块位于江宁区汤山温泉旅游度假区，北临泉都大街，西临经十路，东临经十一路，南临万安祥路。

规划要点：地块为商住混合用地，总用地面积27155.65㎡，容积率1＜Far≤2，建筑高度H≤60米。

泉都大街以南、天润路以西地块

地块四至：地块位于江宁区汤山温泉旅游度假区，泉都大街以南、天润路以西、若水路以东。

规划要点：

仙涧路以东、S122以北地块

地块四至：地块位于江宁区汤山温泉旅游度假区，东临老宁杭公路、北临古泉路、南邻S122、西邻仙涧路。

规划要点：

仙涧路以东、古泉路以北地块

地块四至：地块位于江宁区汤山温泉旅游度假区，东临老宁杭公路、北临神泉路、南邻古泉路、西邻仙涧路。

规划要点：

圣汤大道以北、积玉路以东地块

地块四至：地块位于江宁区汤山温泉旅游度假区，圣汤大道以北、城开汤山公馆以南、积玉路以东、美泉路以西。

规划要点：

土地解读：

5幅地块位于汤山旅游度假区中心，周边有颐尚温泉度假村、汤泉一号温泉度假区、绿地御豪温泉酒店、金乌温泉公园等众多温泉旅游度假目的地，汤山矿坑公园、古猿人洞景区、欢乐水魔方水上乐园等文旅资源，还有百联奥莱、景枫商业体，商业氛围十分成熟、消费群体较为可观。

目前，周边项目包括旭辉银城江山御、碧桂园汤山源著，精装均价在2万/平米出头。二手房基本为安置房，均价在1.5-1.8万/㎡。

在土地拍卖上，今年汤山陆续开仓，今年4月位于汤山新城G13商办地块被南京家乐家商业广场有限公司竞得，成交价3.52亿，溢价36.96%。

 谷里1幅地 

邻里大道以南、经五路以东地块

地块四至：地块位于谷里街道，邻里大道以南、经五路以东。

土地解读：

该地块坐落于谷里新市镇中心区，为镇区规划结构中的镇区综合中心(“一心”)的重要组成。毗邻本地块，密布有镇区公共生活中心和商业配套中心的社区服务中心、文体活动中心、卫生服务中心、好又多超市等，而本招商地块的推出及开发建设，将进一步提档谷里新市镇的商业配套。

地块紧邻雕塑公园、金牛河，自然景观资源丰富，地块周边为新民花苑、泉塘公寓等多个大型居住社区，商业消费群体较为可观，可为本地块未来的商业运营提供较为充足的客流。作为商业用地，本招商地块有着大面宽、短进深的绝佳资源优势，可建成大沿街面的底层商铺，商业运营价值较高。

地块C分区地面为出让的地下空间，将作为停车设施使用，可为未来的商业运营提供较为便捷的停车配套。

5、近期仙林湖板块南大和园的一套89.45㎡二手房，以465万总价成交，成交单价高达51985元/㎡。该房源户型很稀缺，是跃层设计，顶楼还有大露台，实用面积增加不少，建筑面积为89.5㎡，使用面积几乎翻倍。

就在今年4月，南大和园成交了一套毛坯二手房，总价439万，户型89.49㎡，单价49056元/㎡，刷新了区域二手房房价天花板，也轰动一时。如今，才时隔7个月，这个记录就被再次刷新。

南大和园，位于2号线南大仙林校区地铁站口，是金陵小学（和园校区）和金陵中学仙林分校的双*房。

南大和园今年1月的挂牌均价40308元/㎡，11月挂牌均价为46380元/㎡，10个月时间，挂牌价涨了6000多元/㎡。

而这套5.2万/㎡成交的房子，于2012年建成，位于6层顶楼，是跃层，还有露台，所以成交价较高。房主挂牌价478万，*后降价13万，以465万成交。

南大和园完全可以用逆袭黑马来形容，要知道仙林湖很多品质次新小区目前挂牌价都才3.5万-3.9万/㎡左右，而且都是金陵中学仙林分校的*，周边也有地铁站。

而南大和园2008年就建成，房龄已经有十几年，之前是作为南大教职工的福利房，以4000元/㎡的价格出售给南大老师，小区也没有引进品牌物业。

但南大和园挂牌价却比这些小区挂牌价一平米就高出大几千至一万左右，也有二手房以5.2万/㎡的高价成交！实在有点夸张！

据介绍，南大和园之所以能成为仙林湖挂牌价*高的小区，主要有以下3个原因：

1、南大和园除了金陵中学仙林分校的中学*外，还拥有金陵小学的小学*；

2、南大和园的业主有不少都是南大的教职工，业主素质高；

3、南大和园就在地铁口，对面就是南京大学，小区密度低，环境也不错。

不过现在入学季已经过了，加上很多业主都上调了挂牌价，南大和园*近的成交量并不大。

 国内要闻：

1、据不完全统计，截至目前，2019年成功赴港上市的内地房企有5家，还有6家房企正在排队等候审核。但今年上市房企发行价普遍不够理想，平均发行价格较去年下降逾3成。

2、今年截至目前，共有19家保险公司更新了其所属的非保险子公司信息，非保险子公司数量总和达541家，其中有55家非保险子公司的主营业务涉及房地产，占比超过10%。从涉足的物业类型来看，写字楼是主要投资对象，同时还包括酒店、商业综合体、物业管理等。

 昨日认购成交：

 昨日销售排行：

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