购房网早班车｜2019新中产报告来了：房地产备受青睐 半数家庭年终奖不超5万

 房产早讯：

1、江宁3家新商场预计今年开业。

 金轮双子星计划今年年中开业 

金轮双子星位于江宁区双龙大道1101号，地铁1号线河定桥站上盖，地段非常好。

金轮双子星生活广场拥有近2万方生活中心，满足项目周边日常儿童*、办公、饮食、休闲等全生活需求。还拥有近800平米生活演艺广场，满足周边项目近30+大型社区日常休闲生活。

目前外立面玻璃幕墙已安装完毕，LED大屏位置空缺，楼栋前广场的道路和绿化也都整理干净。

目前已确定入驻的品牌有：华为旗舰店、麦当劳江苏首家黑金店、泰合玺、美度健身舞蹈俱乐部、彤德莱火锅、奈玖尔造型、迈尔顿国际美语等。

 金长城国际大厦预计在今年12月底交付 

位于胜太路的C12金长城国际大厦，相比之下进度较慢，楼栋主体完工，外立面还未开始建设。

金长城国际大厦楼盘位于江宁区双龙大道以西，胜太路以北，原为南京长城机电集团有限公司的商业用地，后因商业业态以及存在消防隐患等问题，进行拆除重建。

据了解，金长城国际大厦将建设由商业、办公、公寓一体的大型商业综合体，建筑高度99.85米。

主楼共25层，地下室共三层，裙房5层为精品主题商业，A塔楼为金长城国际公馆，B塔楼为金4长城国际大厦5A甲级写字楼，建成后这里将成为江宁的又一新地标。

 江宁龙湾天街 

江宁龙湾天街从之前的2019年三季度开业，到后来的四季度，再延迟到2020年6月19日。据龙湖南京龙湾天街官方微信号消息，项目进展比想象中快，目前的开业日期应该是不会再变了。

不过据龙湖南京龙湾天街官方微信号消息，项目进展比想象中快，2020.6.19的开业日期应该是不会再变了。

龙湖南京龙湾天街位于江宁区谭园西路199号，地处江宁东山商圈，毗邻地铁一号线竹山路站和五号线新亭路站。

项目建筑面积达17.7万平米，被赋予“*会玩”的天街之名义，旨在以“PLAYING天街”构建一站式家庭欢聚空间。

目前，项目外立面几乎已全部成型，与效果图相比，还原度很高。

龙湾天街以“游轮寻宝”为建筑IP，致力于打造一个“玩”进行到底的玩乐制造厂。

室内外打造六大主题场景互动空间：主题创意中庭“峡谷奇境”、“奇幻谷”、“奇幻森林”、五层“空中连桥”及户外独有亲子互动式“下沉广场”及室内南京首个面积*大18000㎡顽童“小世界”楼层，将场域感、沉浸感、参与感、归属感共同营造“玩闹空间”的独有氛围。

目前，项目引进了包括引进包括永辉超市、小厨娘、威尔士健身、幸福蓝海国际影城、UNIQLO、SPAO、孩子王、卡通尼、GAP、海底捞、茅庐、龙格亲子游泳等主力品牌。

龙湾天街旁还有钉子户没有拆掉。此前钉子户的拆迁事宜已谈好，天街旁正在拆迁清理场地。如果不拆除，不仅影响周边形象，而且道路不通，商业的人流量也会受到影响。

2、南京市规划和自然资源局发布了南京中芬合作交流中心项目规划设计方案批前公示，建设内容包括酒店、展览、办公、商业。

其中，项目引进的5星级酒店为欧洲市场占有率*大的高端酒店——丽笙酒店，预计2021年建成使用。此外，南部新城还有两幅商办地块待出让，或给区域带来新地标。

南京中芬合作交流中心项目位于南京市秦淮区南部新城，北至西一路，南至机场路，东至响水河路，西至东风河路。

项目总占地面积51508.86平方米（其中包含东侧部分公共绿地下方4558.66平方米），用地性质为Bb商办混合用地，容积率≤2.7、建筑高度≤100m、建筑密度≤55％、绿地率≥20％。

项目处所地块在去年8月7日，被南京市南部新城开发建设（集团）有限公司，南京南部新城会展中心发展有限公司以底价3.26亿拿下。

项目为带方案挂牌项目现根据各项技术规范要求在原方案基础上进行深化设计。

现规划设计方案总建筑面积约216838平方米，其中：地上建筑面积约126823平方米、地下建筑面积约90015平方米，主要功能为酒店、展览、办公、地下商业及停车。根据总平面图显示，1栋为办公，2栋为酒店/展览，3栋为展览/办公，4、5、6栋均用于展览。

中芬合作交流中心位于南部新城核心区，由中芬低碳生态与智慧城市展示中心、特色会展中心及高端商务酒店、商务办公中心及特色商业四部分构成。

根据此前地块出让条件，A区02栋要求建设5星级酒店，将为区域内未来的商业配套添砖加瓦。

据了解，项目引进的酒店为欧洲市场占有率*大的高端酒店——丽笙酒店。南部新城丽笙酒店将拥有300余间特色客房和套房，配置可灵活分割的会展厅、多功能厅、商务会议室和特色餐厅、行政酒廊、健身房、游泳池、水疗设施等特色化设施。

上海宝龙丽笙酒店

早在2015年9月，南部新城成为首批中芬低碳生态试点示范城市。

2016年3月，为进一步推动低碳生态理念在新城新区建设中的应用，南部新城启动建设低碳生态试点项目——南京·中芬合作交流中心。

该项目将大量运用先进的低碳生态技术，建成后将成为低碳生态技术展示的窗口和中芬合作交流的重要平台，预计2021年建成使用。

此外，根据南京市土地市场网挂出2019年第8批土地出让预公告，南部新城还将有两幅商办混合用地待出让，分别是机场路与夹岗一路交叉口东南角地块A、B（原农行地块A、B）两幅地块。

根据规划，两幅商办地块*高限高180、200米，或将成为区域新的商业地标。

3、据从南京市*局获悉，2020年首批“南京市民办惠民幼儿园”名单正在公示，经审核，拟认定南京市江宁区明月港湾幼儿园等5家幼儿园为2020年首批“南京市民办惠民幼儿园”。

拟认定2020年首批“南京市民办惠民幼儿园”基本情况

此次新认定的民办惠民园，集中在江宁和溧水两区，审核每月收费608元-1014元，四所幼儿园是省级优质园，一所是按省优标准建设。

据悉，从2014年秋季开始，南京市启动实施“民办惠民幼儿园促进工程”，在加快提高民办园办园质量的同时，探索通过政府购买服务形式，引导民办幼儿园自主申办惠民性幼儿园，适度降低收费标准，为老百姓提供家门口“上得起”的学前优质*。

4、2019全年南京（不含高淳、溧水）二手住宅共成交 113466 套，同比增长 21%。这是继 2016 年南京二手房成交历史记录（15 万套）之后，第二次突破 10 套万大关。

其中，两江板块成交*为活跃，占比近45%，江宁区成交量超过2万套，浦口六合2.8万套。六合区特别是大厂区域，受到江北新区直管区热度影响，吸引了一大批买房人关注。

据统计，2019年12月，南京二手房挂牌均价32513元/平，对比去年同期上涨7%；而重点跟踪的196个热门二手房小区中，近7成小区房价有所上涨。

总体来看，2019年南京二手房市场量价均有回暖，出现温和上涨的稳定行情。

成交价格和面积变化明显，改善需求稳步增加

2019年二手住宅成交价格及面积分布情况，不难发现置业二手房的改善需求正在稳步增加。2019年成交二手房套均面积87㎡，同比2018年增加不到1㎡。

但这其中70㎡以下的房源占比，出现回落；100㎡以上的房源占比从2018年的22%，上升到24%。成交总价方面，变化特征更加明显，250万以下房源占比有所回落，总价250万以上房源占比从2018年的36%，上升至48%；值得一提的是总价400万-500万的二手房房源，成交占比从5%大幅上升至10%，改善需求正在二手房市场中逐步释放。

一二手房倒挂收窄，存量房将获更多需求助力

报告*后提出，从目前南京楼市看一二手房倒挂现象正在减少。2020年要上市的新房中，不乏精装修、大平层、科技住宅等产品，这些项目大概率会产生一批高价房源。随着新房市场楼盘档次的提升，将极大促进住房梯度消费的形成，改善型需求进一步释放，对二手房市场来说，将是一个非常大的利好。

5、日前腾讯理财通、21世纪经济研究院联合发布了《2019新中产家庭消费与理财报告》，对这一群体在2019年的收入、支出和理财情况进行了全面的扫描和分析。

报告的研究对象是家庭年收入超过20万元的新中产群体，多分布于全国一二线城市，其中北京、上海、深圳、广州的新中产家庭数量居全国前四位，南京的新中产家庭数位居全国第九。

 57.5%的新中产家庭收入较2018年增加，

 收入越高的家庭增长幅度越大 

调查结果显示，在2019年收入增长幅度方面，45.7%的受访者家庭年收入有小幅增长，11.8%的家庭年收入有大幅增长，收入增长的家庭合计占57.5%。另外，25.1%的家庭年收入和以往持平，17.5%的新中产家庭收入有所减少。

新中产家庭收入增长呈现出较为明显的“马太效应”，表现为年收入越高的家庭，其收入增幅也越大。调研显示，年收入超过50万元的家庭中，收入大幅增长的家庭占比超过16%，高于样本总体比例11.8%；而在年收入20万元-30万元的家庭中，收入大幅增长的仅占5%。

 26%的新中产家庭2019年终奖 

 预计超过5万元，能源行业年终奖预期*高 

临近岁末，在备受关注的年终奖方面，16%的新中产家庭预计年终奖在1万元以内，35.5%的家庭预计在1万元-5万元之间，12.2%的家庭预计在5万元-10万元之间，4.6%的家庭预计在10万元-20万元之间，预计年终奖超过20万元的家庭有9.2%。另外，还有22.5%的新中产家庭预计没有年终奖。

分行业看，能源行业的受访者家庭预计年终奖收入*高，金融行业和房地产行业分列第二、三位。近两年火热的互联网与信通行业年终奖预期则较为一般，只排在第四位。

 房子和孩子是新中产家庭的两座“大山”，

 收入越高子女*投入越大 

在支出方面，新中产人群的支出压力较大。2019年，12.1%的新中产家庭无新增储蓄，18.1%的新中产家庭新增储蓄占年收入比例小于20%。支出结构上，房子和孩子是新中产家庭的两座“大山”。收入越高的家庭，在子女*方面的支出占比越大。

按选择人数的多少，2019年新中产家庭支出*多的三个领域依次为日常开销、房租房贷和子女*，分别有71.2%、53.9%和52%的新中产家庭勾选了这三项。相比之下，“赡养父母”的压力相对较小，仅有19.7%的人选择了该项。此外，分别有23.4%和12.5%的新中产家庭勾选了旅行支出和人际交往支出作为三大支出领域之一。

55%的新中产家庭子女*支出占总支出比例在10%-30%之间，9.9%的家庭子女*支出占总支出比例超过50%。对比分析发现，家庭年收入越高，在子女*方面投入越大。在年收入超过80万元的家庭中，15.5%的家庭子女*支出占总支出比例超过50%；而年收入在20万元-30万元之间的新中产家庭中，该比例仅为3.3%。

此外，31.2%的新中产家庭预期将在2020年提高子女*支出比例，而且，收入较低的家庭更有意愿增加子女*方面的投入。20万元-30万元收入的家庭中，有35.7%预期将在2020年提高子女*支出比例。而在80万元以上收入的家庭中，该比例为25.77%，这可能与高收入家庭在子女*上的投入已经较多有关。

 基金与理财产品、房地产 

 是主要投资选择，获得投资收益也*高 

在目前主流的投资形式里，基金与理财产品、房地产、保险产品、股票是新中产家庭2019年的主要投资选择。在受访对象中，选择基金与理财产品的有65.3%，选择房地产的有63.2%，选择保险产品的有41.3%，选择股票的有31.1%。

在收益来源方面，31%的新中产家庭通过基金与理财产品获得*多投资收益。另外即使2019年是房地产“小年”，仍有30.5%的受访者表示投资性房地产是其*主要的收益来源。交叉分析显示，收入越高的家庭，勾选投资性房地产作为*主要投资收益来源的比例也越高。

2019年大部分新中产家庭均能从投资理财中获得正收益，仅有5.8%出现亏损，但收益率总体不高。报告显示，39.8%的家庭2019理财收益率在0-4%之间，35.4%的收益率在4%-10%之间，6.6%的收益率在10%-20%之间，收益率在20%以上的占12.4%。

而从基金与理财产品的申购渠道上看，新中产家庭主要通过银行和以腾讯理财通为代表的第三方互联网理财平台进行理财。其中，选择银行渠道的比例达到60.1%，选择第三方互联网理财平台的比例达到54.6%，远超过选择基金公司、证券公司和保险公司渠道的比例。

 未来收入预期总体较乐观，

 稳健型理财备受青睐 

预估2020年家庭收入情况时，72.2%的受访者认为其2020年的收入会相对持平或有小幅增长。具体而言，38.6%的受访者认为2020年收入会有小幅增长，33.6%的受访者认为2020年收入会与2019年持平，仅有2.7%的受访者预计其收入会大幅下跌，总体比较乐观。

在新中产家庭的2020年投资理财计划中，较为稳健的投资方向更受青睐。36.4%的受访者表示2020年会首选债券基金、货币基金进行投资，26.8%的受访者表示会优先考虑房地产投资。而首选通过基金投资股市的有19.1%，首选直接投资股市的*少，仅有11.8%。

展望2020年，新中产应该怎么理财投资？首席经济学家们给予了看法与建议。

中泰证券首席经济学家李迅雷表示：“在投资理财方面普通人很难有较高的收益率表现，一方面是因为全社会的投资*率在下降，无风险收益率持续降低，另外一方面，投资本身是一件专业的事。因此新中产家庭偏好稳健型投资是非常明智的选择。”

交通银行首席经济学家连平表示：“国内普通居民能够通过基金、理财等稳健型渠道获得4%左右的收益已经很不错了。因为这是在非常安全的前提下获得的，如果想追求更高的收益，就要承担更大的风险，而且需要专业的人才进行投资管理。”

华宝基金副总经理李慧勇倡导多元化的理财理念：“首先要去尝试，考虑银行存款或理财产品之外的基金等理财产品；第二要量力而行，股票是投资风险较高的资产，不能盲目追求高收益。对于可投资资产金额较大的家庭，目前国内金融市场也在逐步发展家族信托、买方投顾等模式，专门服务这些人群或家庭，未来或许会有较大改观。”

 国内要闻：

1、据证券时报，有研究机构统计，去年房企海外融资总额同比增长超5成，融资成本分化明显。今年1月，房企继续密集发布融资计划，仅1月8日一天，就有6家房企发布海外融资公告，总金额达到26.8亿美元，折合人民币186亿元。

2、据经济参考报报道，世邦魏理仕日前发布《2020年中国区房地产市场展望》，在写字楼方面，该报告预计，写字楼市场在2020年将温和复苏。根据报告，2019年主要城市写字楼空置率约两成。截至2019年末，世邦魏理仕跟踪的17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%，空置面积主要集中在部分华北二线和中西部城市以及新兴商务区板块。全国写字楼租金指数同比下跌1.8%。

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